Waardering van een hotel in aanbouw exclusief omzetbelasting

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van een hotel in aanbouw vastgesteld op de vervangingswaarde inclusief omzetbelasting. Het hof acht dat juist. A-G Pauwels concludeert dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting. Voor de behandeling van de component omzetbelasting bij de waardering op de vervangingswaarde is de subjectieve omzetbelastingpositie van de eigenaar bepalend (nieuwsservice 2023, week 45, ECLI:NL:PHR:2023:979 ). Art. 17 lid 4 Wet WOZ schrijft voor dat de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw, in zoverre in afwijking van lid 2, wordt bepaald op de vervangingswaarde bedoeld in lid 3. De Hoge Raad oordeelt dat het hof ten onrechte geoordeeld heeft dat met dat artikellid voor de waardebepaling van gebouwde eigendommen in aanbouw niet één-op-één aansluiting is gezocht bij het begrip ‘(gecorrigeerde) vervangingswaarde’ in lid 3 van art. 17 Wet WOZ. Dit geldt voor alle gebouwde eigendommen in aanbouw. De omzetbelasting drukt niet op X. Dat brengt mee dat de omzetbelasting voor X als eigenaar niet behoort tot het offer dat nodig is om het object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. De heffingsambtenaar had daarom die omzetbelasting bij het bepalen van de vervangingswaarde van het hotel buiten beschouwing moeten laten.