Exploitatieresultaten gebruiker zijn niet relevant bij bepaling bedrijfswaarde

De heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort heeft de WOZ-waarde voor een golfcomplex vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Eigenaar X stelt dat de bedrijfswaarde lager is, gelet op haar discounted cashflow berekeningen die mede zijn gebaseerd op kasstromen van de gebruiker, een v.o.f. waarvan twee dochtervennootschappen van X de vennoten zijn. Het hof oordeelt dat X niet in haar bewijslast is geslaagd omdat de,  DCF-berekeningen mede zijn gebaseerd op de kasstromen van de gebruiker (nieuwsservice 2022, week 38, ECLI:NL:GHARL:2022:7510). De A-G concludeerde tot ongegrondverklaring van het beroep in cassatie (nieuwsservice 2023, week 51, ECLI:NL:PHR:2023:1069). De Hoge Raad overweegt dat de omstandigheid dat een natuurlijke persoon of rechtspersoon enig aandeelhouder en enig bestuurder is van een of meer rechtspersonen, geen aanleiding geeft om hen voor de toepassing van de Wet WOZ te vereenzelvigen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde van het aan X als eigenaar toebehorende golfcomplex kan dan ook geen gebruik worden gemaakt van cash-flowberekeningen die zijn gemaakt op basis van geconsolideerde cijfers van X tezamen met haar dochtervennootschappen. Daaraan doet niet af dat X als 100%-aandeelhouder economisch belang heeft bij de resultaten van haar dochtervennootschappen. Voor zover X betoogt dat de exploitatieresultaten van de gebruiker (mede) bepalend zijn voor de bedrijfswaarde van een onroerende zaak, ook in het geval de eigenaar niet tevens de gebruiker is, slaagt het middelonderdeel niet. Ook dan moet immers de bedrijfswaarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die deze zaak in economische zin voor de eigenaar vertegenwoordigt. Dit brengt mee dat indien in een dergelijk geval de bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van de discounted-cash-flowmethode, daarbij slechts de kasstromen van de eigenaar in aanmerking dienen te worden genomen. Ook daaraan kan in dit geval niet afdoen dat X als 100% aandeelhouder economisch belang heeft bij de resultaten van haar dochtervennootschappen die het golfcomplex exploiteren.