Gerechtshof Den Haag oordeelde onlangs over de WOZ-waarde van een appartement. Het Hof oordeelde dat het aandeel in de onderhoudsreserve van de Vereniging van eigenaars (hierna: VvE-reserve) geen onderdeel uit mag maken van de WOZ-waarde. (ECLI:NL:GHDHA:2019:2863) De reden hiervoor is gelegen in de omstandigheid dat het gedeelte van de verkoopprijs van een dergelijke reserve geen deel uitmaakt van de prijs die wordt betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. (ECLI:NL:HR:1993:ZC5646 en ECLI:NL:2010:BL7268)
Dit betekent dat van verkoopcijfers die gebruikt worden bij het bepalen en onderbouwen van WOZ-waarden van appartementen altijd het aandeel van de VvE-reserve afgetrokken moet worden. Niet uit te sluiten is dat dit in de uitvoeringspraktijk op problemen zal stuiten. De omvang van de VvE-onderhoudsreserve is immers enkel te herleiden uit de akte van levering dan wel dient te worden opgevraagd bij de VvE.
In de praktijk zijn er ook geen uitkomsten bekend van een marktanalyse naar de mate waarin kopers de prijs die zij willen betalen afhankelijk maken van de aanwezige onderhoudsreserve. Het staat niet op voorhand vast dat kopers daadwerkelijk hun prijs afhankelijk stellen van de hoogte van de onderhoudsreserve. Toch verlangt de genoemde uitspraak van het Hof dat met die onderhoudsreserve rekening wordt gehouden.
Mijn veronderstelling omtrent de relatie tussen prijsvorming en onderhoudsreserve ligt in lijn met het standpunt van de Vraagbaak waardebepaling van de Waarderingskamer (4e druk, 8 september 2017). In vraag 140 geeft de Waarderingskamer aan dat er enkel plaats is voor correctie indien er meer dan gebruikelijk is gereserveerd. Minister Ollongren van BZK heeft bij beantwoording van Kamervragen eveneens dit standpunt ingenomen. (Tweede Kamer 21 mei 2019, vergaderjaar 2018-2019, nr. 2718)
Rechtbank Amsterdam oordeelde in dit voorjaar overeenkomstig het standpunt van de Waarderingskamer in het voordeel van een gemeente. (Rechtbank Amsterdam 25 maart 2019, nr. 18/7168, niet gepubliceerd) Zowel tegen dit oordeel als het oordeel van Hof Den Haag is hoger (cassatie)beroep ingesteld. Wordt dus nog vervolgd.
Gemeenten dienen naar mijn oordeel bij nog voorkomende gevallen dus vooral te onderbouwen dat niet waarschijnlijk is dat koper en verkoper een andere prijs overeengekomen zouden zijn, wanneer de reserve van de vereniging kleiner of zelfs nihil was geweest. Dat de VvE-onderhoudsreserve een afzonderlijk vermogensbestanddeel is, is wel duidelijk.