Binnenkort verwacht ik een uitspraak van de Hoge Raad inzake de WOZ-waardering van een gaswinnings- en behandelingsinstallatie. (ECLI:NL:GHARL:2022:3651). Een van de geschilpunten tussen partijen is de vraag of bij de waardebepaling rekening gehouden moet worden met toekomstig te maken kosten van ontmanteling (sloop).
Over die ontmantelingskosten heeft Hof Arnhem-Leeuwarden overwogen dat belanghebbende volgens de in 2002 gewijzigde Mijnbouwwet verplicht is om de winningsinstallatie volledig te verwijderen en de grond schoon achter te laten.
Bij de bepaling van de restwaarde dient – aldus het hof – niet alleen rekening te worden gehouden met de verkoopopbrengst van de na buitengebruikstelling resterende materialen, maar ook met de kosten verbonden aan de verwijdering van de installaties teneinde de ondergrond weer in de oude staat terug te brengen.
Bovenstaand oordeel is interessant, omdat deze grief bij de waardering van bedrijfsobjecten – waarvoor de vervangingswaarde als uitgangspunt geldt – steeds vaker onderwerp is van discussie.
A-G Koopman concludeerde (ECLI:NL:PHR:2023:1119) met betrekking tot de gaswinningsinstallatie, dat de verplichting tot ontmanteling niet rustte op de eigenaar als zodanig, maar op de concessiehouder en dat deze dus voor de waardering niet relevant is (zie: ECLI:HR:1998:AA2572).
Naast dit zaakspecifieke argument oordeelde Koopman in meer algemene zin dat het aannemelijk is dat toekomstig te maken ontmantelingskosten eigenlijk al deel uitmaken van de normale exploitatie. Als men al rekening moet houden met toekomstig te maken lasten, is het niet meer dan redelijk dat ook de vooraf verbonden lusten moeten meewegen. Een oordeel dat mijn goedkeuring volledig kan wegdragen.
Voor toekomstig te maken kosten nemen bedrijven doorgaans een voorziening op. Enkel in het geval een dergelijke reservering niet toereikend mocht zijn, is er mijn optiek aanleiding om hiermee bij de waardering rekening te houden. Dit zou bijvoorbeeld verwerkt kunnen worden in een correctie voor excessieve gebruikskosten.
Los daarvan wordt voor het berekenen van de vervangingswaarde van de opstal uitgegaan van de kosten die gemaakt moeten worden voor de veronderstelde herbouw van een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de peildatum.
Tegen die achtergrond sluit een aftrek van ontmantelingskosten niet aan bij een waardering op de vervangingswaarde omdat deze kosten – naar hun aard – ook niet op voorhand aan de waardering zijn toe te voegen. Mutatis mutandis geldt dit naar mijn oordeel ook voor installaties die reeds op grond van de werktuigenuitzondering al geen onderdeel uitmaken van de herbouwwaarde. Als men dus al rekening moet houden met toekomstige sloopkosten, zijn de reeds vrijgestelde werktuigen hiervan al uitgezonderd.
Ik ben benieuwd of mijn oordeel aansluit bij dat van de Hoge Raad…