Een trouwe lezer van mijn columns stuurde me onlangs een uitspraak toe van Rechtbank Den Haag (Rechtbank Den Haag van 9 juni 2022, nr. SGR 21/5472). In deze uitspraak ging het om de vraag hoe in de WOZ moet worden omgegaan met de btw van een courant object in aanbouw.
De casus is als volgt. Belanghebbende in deze procedure is eigenaar van een hotel in aanbouw. Volgens belanghebbende is het object ten onrechte als courant aangemerkt. Het object is immers tijdens de aanbouwfase niet overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken. Ook laat volgens belanghebbende art. 17 lid 3 Wet WOZ een onderscheid tussen courante en niet-courante objecten niet toe. Uitgaande van de veronderstelling dat het hotel in aanbouw een courant object is, is de gemeente – aldus belanghebbende – ten onrechte uitgegaan van een WOZ-waardering inclusief btw.
Dit riep bij mij de vraag op wat de wetgever en rechters hierover al hebben gezegd.
Ingevolge art. 17 lid 4 Wet WOZ wordt de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald op de vervangingswaarde, zoals bedoeld in het derde lid. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan, waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en dat door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig zijn beoogde bestemming.
Op grond van art. 4 lid 2 Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ dient de vervangingswaarde te worden berekend als de som van de waarde van grond, vermeerderd met de waarde van de opstallen.
Voor de grond dient daarbij te worden uitgegaan van de marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond. Voor de waarde van de opstallen moet worden uitgegaan van de totale (geobjectiveerde) bouwkosten ervan, naar het prijspeil op de waardepeildatum, vermenigvuldigd met het voortgangspercentage van de bouw. Voornoemd waarderingsvoorschrift geldt ingevolge art. 17 lid 4 Wet WOZ expliciet voor zowel courante als niet-courante objecten en dus ook voor woningen en niet-woningen.
Blijkens de wetsgeschiedenis wordt voor de component omzetbelasting aangesloten bij de waardebepaling die zou gelden voor de waardering indien de onroerende zaak geschikt zou zijn voor gebruik overeenkomstig de beoogde bestemming (Kamerstukken II 2003/04, 29612, nr. 10, p. 9). Niet de fase van in aanbouw, maar het moment dat het object is opgeleverd en geschikt is voor gebruik overeenkomstig de bestemming is hier bepalend.
De btw-invloed in aanbouw anticipeert in die zin dus op het WOZ-regime (waarderingsvoorschrift) na (op)levering/gereedmelding. Dit oordeel is ook al in de jurisprudentie bevestigd (ECLI:NL:HR:2013:920 en ECLI:NL:GHARL:2018:9054).
Het komt er dus kortgezegd op neer dat courante objecten vanaf de in aanbouwfase tot (op)levering en uiterlijk tot twee jaar na de eerste ingebruikname inclusief btw moeten worden gewaardeerd (ECLI:NL:HR:2013:477).
Het onderscheid tussen courante en niet-courante objecten is - naar ik aanneem – gerechtvaardigd, omdat dit feitelijk en volgens het recht geen gelijke gevallen zijn.
Rechtbank Den Haag heeft in mijn ogen terecht in bovengenoemde lijn beslist. Een eventueel hoger beroep heeft – gelet op de wetgeschiedenis en de jurisprudentie – dan ook zeer waarschijnlijk geen kans van slagen!