Waardering serviceflat

Belanghebbende heeft rond de waardepeildatum een woning in een verzorgingsflat gekocht voor € 87.500. De servicekosten bedragen € 487 per maand. De heffingsambtenaar van de gemeente Zeist heeft de waarde bepaald op € 153.000, gebaseerd op een kubieke meterprijs van € 750. Deze prijs heeft hij ontleend aan transactieprijzen van vergelijkingspanden in een nabij gelegen flatgebouw. De servicekosten van de vergelijkingspanden bedragen rond € 100 per maand. Het bezwaar tegen de waarde is ongegrond verklaard. De Rechtbank Utrecht heeft het beroep ongegrond verklaard. Hof Amsterdam heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 125.000.
De Hoge Raad overweegt dat het hof terecht voorop heeft gesteld dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde rekening moet worden gehouden met verschillen in bouwkundig opzicht voor zover daardoor het verschil in marktprijs ten opzichte van vergelijkbare woningen wordt verklaard. Dat geldt ook voor verschillen in de bouwkundige inrichting die tot uitdrukking komen in hogere servicekosten voor bijvoorbeeld extra onderhouds- en stookkosten. In zoverre is immers sprake van lasten die door de onroerende zaak zelf worden opgeroepen, en waarmee een gegadigde voor de onroerende zaak bij een veronderstelde verkoop dus rekening zal houden bij het uitbrengen van zijn bod. Met zijn oordeel dat bij de vergelijking met prijzen die worden betaald voor andere flats rekening moet worden gehouden met hogere servicekosten die niet met persoonlijke voorkeuren te maken hebben, heeft het hof kennelijk tot uitdrukking gebracht dat in zoverre sprake is van servicekosten waartegenover de bewoner diensten ontvangt die uitsluitend met de onroerende zaak zelf samenhangen. Bij zijn vaststelling van de WOZ-waarde op een aanzienlijk hoger bedrag dan de door belanghebbende daarvoor betaalde koopprijs is het hof er kennelijk mede van uitgegaan dat de verplichting tot betaling van servicekosten voor het overige een persoonlijke verplichting vormt, waartegenover diensten worden ontvangen die geen betrekking hebben op de onroerende zaak zelf. Met zodanige verplichtingen wordt bij het bepalen van de WOZ-waarde geen rekening gehouden (vgl. HR 23 februari 2000, LJN AA4901 en HR 9 september 2005, LJN AU2341). Aldus verstaan is het hof niet uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting. Die oordelen kunnen voor het overige, als verweven met waarderingen van feitelijke aard, in cassatie niet op juistheid worden getoetst.
De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.