Waardebepaling opslaglocatie voor baggerspecie op de zeebodem

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een opslaglocatie voor verontreinigde bagger-specie. Het complex is in zee en in/op de zeebodem aangelegd. De heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam heeft de WOZ-waarde van het complex vastgesteld op € 88.582.000. Het hof heeft geoordeeld dat de ondergrond van het waterbekken op de waardepeildatum niet is aan te merken als zeebodem, maar als grond die bestemd en geschikt is voor de opslag van (sterk) vervuild rivier- en havenslib. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 16,50 per m² niet te hoog is. Daartegenover heeft belanghebbende naar het oordeel van het hof terecht gesteld dat er een dubbeltelling is voor zover in die waarde de aanlegkosten als onderdeel van de vervangingswaarde van de infrastructuur zijn verdisconteerd. Het hof schat die kosten op € 16 per m² en brengt deze aanlegkosten (€ 39.507.936) in mindering op de (ongecorrigeerde) vervangingswaarde van de infrastructuur van € 79.877.763. Op het dan resterende bedrag van € 40.369.827 past het hof vervolgens correcties wegens technische en functionele veroudering toe. Verder heeft het hof geoordeeld dat de correctie voor excessieve gebruikskosten als onderdeel van de afschrijving wegens functionele veroudering, overeenkomstig het oordeel van de rechtbank, € 5.403.000 is. De totale waarde van het complex stelt het hof vast op € 65.586.117.
De Hoge Raad overweegt dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de ondergrond van het waterbekken moet worden uitgegaan van de investering die nodig is om een identieke vervangende zaak (de zeebodem) te verwerven. Daarbij dient geen rekening te worden gehouden met de investeringen die vervolgens na de verwerving zijn gedaan teneinde op die zeebodem de infrastructuur voor het aan te leggen waterbekken te vervaardigen. Die aanlegkosten dienen te worden gerekend tot de (ongecorrigeerde) vervangingswaarde van de infrastructuur, waarop, anders dan voor grond geldt, afschrijvingen wegens technische en functionele veroudering kunnen plaatsvinden. Het hof heeft weliswaar terecht aangenomen dat in de opstelling van de heffingsambtenaar een dubbeltelling was begrepen, maar ter correctie daarvan had het hof de aanlegkosten van het waterbekken niet moeten toerekenen aan de vervangingswaarde van de grond, maar aan de vervangingswaarde van de infrastructuur. Gelet hierop dient de waarde van de zeebodem opnieuw te worden vastgesteld. Het hof heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat er excessieve gebruikskosten zijn als de gebruikskosten van een onroerende zaak in betekenende mate uitgaan boven de gebruikskosten van vergelijkbare objecten met dezelfde aard en bestemming. De klacht slaagt echter voor zover zij opkomt tegen de motivering van het oordeel van het hof aangaande de omvang van die excessieve gebruikskosten. Het hof heeft zich op dat punt verenigd met het oordeel van de rechtbank. Bij dit oordeel is de rechtbank ervan uitgegaan dat de excessieve gebruikskosten zijn te schatten op 10% van de door de heffingsambtenaar berekende exploitatiekosten. In de in hoger beroep ingediende stukken heeft belanghebbende de hoogte van de exploitatiekosten en de daarop gebaseerde berekening van de heffingsambtenaar gemotiveerd bestreden. Door zonder nadere motivering aan te sluiten bij het oordeel van de rechtbank heeft het hof onvoldoende inzicht gegeven in de aan zijn beslissing ten grondslag liggende gedachtegang. Verwijzing moet volgen.