Hof miskent de verkrijgingsfictie

De heffingsambtenaar heeft de waarde van een kantoorpand vastgesteld op € 18.410.000. De vorige eigenaar heeft de onroerende zaak verhuurd aan de Staat. In augustus 2009 is de huur verlengd voor een periode van 5 jaar met optie tot verlenging. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 21 mei 2010 gekocht voor € 18.600.000.
Hof Arnhem-Leeuwarden heeft geoordeeld dat het partijen niet volgt in hun eensluidend standpunt dat in verband met de ficties die in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ besloten liggen, rekening moet worden gehouden met de verhuurde staat van het object en dat waardering in onverhuurde staat - in de regel - leidt tot een lagere waarde. Als de potentiële koper een belegger is, valt niet in te zien dat de verhuurde staat van een object voor de toepassing van de Wet WOZ als een waardeverminderende factor moet worden aangemerkt, aldus het hof. De onderhavige verkooptransactie ligt zo dicht bij de waardepeildatum dat de betaalde prijs met de waarde op de waardepeildatum kan worden vereenzelvigd en - in beginsel - als de in de Wet WOZ bedoelde waarde in het economische verkeer heeft te gelden.
De Hoge Raad oordeelt dat de strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ mee brengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is beoogd. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook bij panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, nr. 20 339, BNB 1981/175).
Gelet hierop is het hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting. Verwijzing moet volgen.