In 2017 hoeft nog geen rekening te worden gehouden met COVID-19

X meent dat bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor is gerekend met een te laag percentage voor leegstandsrisico. Volgens X moet worden gekeken naar het risico tussen de waardepeildatum en de tien jaren die daar op volgen. Ten gevolge van COVID-19 heeft de horeca inmiddels met een aanzienlijk hoger leegstandsrisico te maken. Het hof merkt op dat indien en voor zover COVID-19, die zich eerst in Nederland heeft geopenbaard in 2020, al een waardedrukkend effect heeft, dit niet een omstandigheid is waarmee reeds op peildatum 1 januari 2017 rekening moet worden gehouden.