Aardbeving is specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid

De woning van belanghebbende bevindt zich in het gaswinningsgebied van de NAM. In dat gebied doen zich aardbevingen voort als gevolg van de gaswinning. Op 16 augustus 2012 vond de zwaarste aardbeving met de grootste schadelijke gevolgen tot nu toe plaats. De woning van belanghebbende heeft in 2012 geen zichtbare schade opgelopen door die aardbeving. Belanghebbende stelt dat deze aardbeving, gezien art. 18 lid 3, onderdeel c Wet WOZ, vanwege waardeverandering door een bijzondere omstandigheid, zijnde die aardbeving, ertoe moet leiden dat als waardepeildatum wordt aangemerkt 1 januari 2013, waarbij rekening moet worden gehouden met de sinds 16 augustus 2012 nader gebleken aardbevingsrisico’s.
Het hof heeft geoordeeld dat art. 18 lid 3 Wet WOZ hier niet van toepassing is. Omdat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever heeft beoogd een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid in de zin van art. 18 lid 3 Wet WOZ uitsluitend als zodanig aan te merken, indien die omstandigheid bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten raakt. Het hof ziet de woning van belanghebbende niet als zodanig. Volgens het hof dient de woning te worden gewaardeerd naar de waardepeildatum en de toestandsdatum 1 januari 2012, zoals de heffingsambtenaar van de gemeente Eemsmond heeft gedaan.
De Hoge Raad overweegt dat uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van art. 18 lid 3, aanhef en letter c Wet WOZ (vgl. Handelingen II, 1993/94, blz. 5523, 5531, 5639-5640 en 5741) volgt dat is beoogd als bijzondere omstandigheden in de zin van deze bepaling aan te merken specifiek ten opzichte van één of meer onroerende zaken geldende, zich buiten die onroerende zaken voltrekkende, externe omstandigheden of oorzaken. De aardbeving in 2012 in de omgeving van de woning is voor de waardering van de woning aan te merken als een bijzondere omstandigheid. Deze gebeurtenis is een externe omstandigheid ten aanzien van de woningen in dat gebied. Indien de woning door die aardbeving een vermindering in waarde heeft ondergaan moet dat dus leiden tot aanpassing van de waardering naar de toestandsdatum. Daarbij verdient opmerking dat voor die vermindering de enkele omstandigheid dat de woning door de aardbeving geen zichtbare schade heeft opgelopen niet beslissend is. In het licht van het voorgaande heeft het hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door voor de toepasselijkheid van art. 18 lid 3, aanhef en letter c Wet WOZ beslissend te achten of de woning bij de aardbeving zichtbare schade heeft opgelopen. Verwijzing moet volgen om alsnog te doen vaststellen of de waarde van de woning ten gevolge van de aardbeving is verminderd ten opzichte van de waarde op de waardepeildatum.