Waardebepaling na aardbeving

Belanghebbendes woning in de gemeente Eemsmond heeft bij de aardbeving van 16 augustus 2012 schade opgelopen. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde per waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2012 in een matrix de transactiegegevens van 8 referentieobjecten verwerkt. De heffingsambtenaar bepleit primair een waarde van € 284.000 en subsidiair, indien rekening moet worden gehouden met transacties van na 16 augustus 2012, een waarde van € 277.000. Er zijn 4 objecten verkocht voor 16 augustus 2012 en 4 na die datum.
Het hof overweegt dat de objecten alle vrijstaand en voldoende vergelijkbaar zijn. De verschillen tussen uitstraling, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging zijn in de matrix, naar het oordeel van het hof voldoende verrekend. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde op zichzelf beschouwd aannemelijk heeft gemaakt, maar dat ten onrechte is uitgegaan is van de toestandsdatum 1 januari 2012. Voor de vaststelling van de waarde naar het waardepeil van 1 januari 2012 en naar de toestand op 1 januari 2013 houdt het hof rekening met door de aardbeving opgetreden schade aan de woning. De stelling van de heffingsambtenaar dat geen waardevermindering is opgetreden voor zover de schade door de NAM is of zal worden vergoed, kan niet als juist worden aanvaard. Een betaling aan de eigenaar van een onroerende zaak van schadevergoeding of een aanspraak daarop jegens derden is niet een aspect van de staat waarin de onroerende zaak verkeert. De waardevermindering is niet gelijk te stellen aan de hoogte van de geleden schade en evenmin aan het bedrag dat belanghebbende daarvoor als vergoeding van de NAM heeft ontvangen. Bij gebrek aan nadere gegevens zal het hof de waardevermindering naar redelijkheid vaststellen op € 10.000. Uit de Ortec-rapporten blijkt dat tevens sprake is van imagoschade. Het hof bepaalt de daaruit volgende waardevermindering op 5 % (€ 14.000). Daarnaast acht het hof een vermindering wegens rompslompschade van € 2.500 passend. Aldus komt het hof tot een waarde van € 257.000.