DCF-waarde sportcomplex

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een sportcomplex. De WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 2003 is vastgesteld op € 2.309.000. Rechtbank Alkmaar heeft de waarde verminderd tot € 1.916.673. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke waarderingsmethode als uitgangspunt bij de waardevaststelling moet worden gehanteerd.
Het hof oordeelt dat de waarde, zoals beide partijen stellen, kan worden bepaald aan de hand van de DCF-methode. De DCF-methode van de heffingsambtenaar resulteert in een waarde in het economische verkeer van € 3.043.000. In deze berekening is een disconteringsvoet gebruikt van 8,5%. In dit percentage is een toeslag van 3,5% begrepen, te weten 2% voor categorierisico en 1,5% voor objectrisico. Naar het oordeel van het hof is daardoor rekening gehouden met de specifieke omstandigheden in de branche. Verder is in de berekening uitgegaan van de contante waarde van de cashflow, hetgeen in overeenstemming is met de voor de DCF-methode gehanteerde uitgangspunten. Voor wat betreft de omvang van de cashflow is uitgegaan van 2000 tot en met 2002, waarvan de cijfers zijn geëxtrapoleerd naar de volgende jaren. Het hof acht dit juist. De heffingsambtenaar heeft op basis van de jaarrekeningen van belanghebbende, 70% van de berekende waarde toegerekend aan het object en 30% aan het onroerend goed.
Op basis van het voorgaande acht het hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van € 1.916.673 niet te hoog is. Het hof is van oordeel dat de door belanghebbende gehanteerde uitgangspunten niet in overeenstemming zijn met de methodiek. Het hof kan buiten beschouwing laten op welk bedrag de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object moet worden bepaald. Ook als deze lager zou uitvallen dan de waarde in het economische verkeer, heeft dit geen gevolgen voor de vast te stellen waarde.
Het hof verklaart het hoger beroep ongegrond.