Heffingsambtenaar gaat ten onrechte uit van feitelijke (niet bestaande) leegstand

De heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem stelt dat moet worden uitgegaan van de feitelijke (niet bestaande) leegstandssituatie op de waardepeildatum van het kantoorpand.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar daarmee in feite uitgaat van de verkoopwaarde in verhuurde staat. Gelet op de leegstandsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet echter worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer van het kantoorpand als deze op de waardepeildatum vrij van huur zou zijn. Dit betekent dat van een fictieve situatie moet worden uitgegaan, waarbij een koper – in gevallen als deze meestal een belegger – het risico van leegstand moet inschatten. Bij die inschatting dient men zich vanzelfsprekend zoveel mogelijk te baseren op beschikbare gegevens over de markt. Belanghebbende heeft aangevoerd dat het aantrekken van een grote en zekere huurder als de huidige, een grote overheidsinstantie met een publieksfunctie, bij leegstand niet zo gemakkelijk zal zijn, omdat de markt voor dat type huurders klein is en die huurders juist steeds minder kiezen voor relatief oudere kantoorpanden zoals dit pand, dat geheel naar de wensen van zo'n specifieke huurder moet worden aangepast. De rechtbank acht dit aannemelijk, zodat het (op een fictie gebaseerde) risico op aanvangsleegstand juist relatief hoog moet worden ingeschat. Ook door vergelijking met een kantoorpand, dat op de waardepeildatum evenmin leegstand kende en naast één grote huurder meerdere kleinere huurders heeft, acht de rechtbank een hoge kapitalisatiefactor onvoldoende onderbouwd. Indien een koper ervan uitgaat dat hij gaat verhuren aan verschillende, ook kleinere, huurders, zal het risico op mutatieleegstand hoger moeten worden ingeschat dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. Om dit type leegstand in te schatten kan niet worden verwezen naar de feitelijke leegstand op één moment van het vergelijkingsobject, in dit geval de waardepeildatum, maar moet worden gekeken naar de duur van de leegstand bij wisseling van huurders.