Ondanks fraude niet aannemelijk dat genoegen is genomen met lagere verkoopprijs

In geschil is de WOZ-waarde van een kantoorgebouw. Beide partijen zijn van mening dat die waarde moet worden bepaald met de huurwaardekapitalisatiemethode.
Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Wijchen de door hem verdedigde waarde van € 1.315.000 niet aannemelijk gemaakt, met name door het grote verschil met de werkelijke verhuurbaarheid/leegstand en de gehanteerde huurwaarde. Het hof neemt daarbij de gerealiseerde verkoopopbrengst van het object in april 2015 in aanmerking. Deze datum ligt weliswaar ruim 2 jaar na de waardepeildatum, maar dit kan het grote verschil tussen de vastgestelde waarde en deze gerealiseerde verkoopprijs niet verklaren. De heffingsambtenaar maakt niet aannemelijk dat dit grote verschil kan worden verklaard door de omstandigheden waaronder het object is verkocht. Ook al was, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld, sprake van fraude bij belanghebbende en zijn bestuurders strafrechtelijk veroordeeld, en verkeerde belanghebbende financieel in zwaar weer waardoor zij genoodzaakt was een aantal beleggingsobjecten af te stoten, dan nog valt niet in te zien waarom belanghebbende als verkopende partij, na deskundige bemiddeling en langdurige verkooppogingen, bij verkoop genoegen zou hebben genomen met een lagere verkooprijs dan de marktwaarde op dat moment. Zij en haar obligatiehouders bleven immers belang houden bij een financieel zo gezond mogelijke positie om een faillissement te voorkomen. Daaraan doet niet af dat de bank het verkoopverlies zou dragen als de verkoopopbrengst lager zou zijn dan de uitstaande hypothecaire geldlening, nu het aannemelijk is dat de bank, als zakelijk handelende partij, dan een verkoop tegen een prijs significant beneden de marktwaarde, zou blokkeren. De enkele verwijzing van belanghebbende naar de verkoopprijs in april 2015 volstaat niet voor de onderbouwing van het standpunt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 850.000. Belanghebbende maakt echter, met de overgelegde berekeningen die naar oordeel van het hof uitgaan van een meer aannemelijk leegstandsrisico en een meer aannemelijke huurwaarde, in het licht van de in 2015 gerealiseerde verkoopprijs, aannemelijk dat de waarde niet hoger gesteld kan worden dan € 950.000.