Waardebepaling hotel

De heffingsambtenaar heeft verkoopprijzen van drie naar zijn opvatting met de onroerende zaak vergelijkbare hotels verstrekt. Deze verkoopprijzen zijn gecorrigeerd voor de door de heffingsambtenaar geschatte waarde van delen van de vergelijkingsobjecten die geen hotelkamer zijn. Als parameter voor de herleiding van de WOZ-waarde van de onroerende zaak uit de gecorrigeerde verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten is de geanalyseerde prijs per kamer gebruikt.
Het hof is van oordeel dat de veronderstelling dat met deze parameter alle verschillen met en tussen de vergelijkingsobjecten in aanmerking zijn genomen, niet als juist kan worden aanvaard.
In het taxatierapport dat belanghebbende heeft overgelegd is de marktwaarde bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode en de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is in het taxatierapport bepaald op 19% van de door het in de onroerende zaak uitgeoefende hotelbedrijf in 2012 gerealiseerde omzet van € 1.378.904, oftewel op € 261.991. Uitgaande van een bruto aanvangsrendement (BAR) van 9% is de marktwaarde van het hotel bepaald op € 2.900.000.
Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende ook niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde op de waardepeildatum uit de in 2012 door het in de onroerende zaak uitgeoefende hotelbedrijf, gerealiseerde omzet kan worden afgeleid en op 19% van de omzet kan worden gesteld. Evenzeer ontbreekt in het rapport een onderbouwing met marktgegevens of andere objectieve gegevens van het in aanmerking genomen BAR.
Verder heeft belanghebbende verkoopprijzen van twee, onderscheidenlijk zeven en drie, naar de opvatting van belanghebbende met de onroerende zaak vergelijkbare hotels opgenomen. Als parameter voor de herleiding van de waarde uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is ook hier de verkoopprijs per kamer gebruikt. Hiermee zijn volgens het hof niet alle verschillen met en tussen de vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen.
Het hof bepaalt de waarde schattenderwijs.