Vraag(huur)prijzen geven indicatie van de waarde

De heffingsambtenaar van de gemeente Weert heeft het pand (een winkel met 2 bovenwoningen) naar waardepeildatum 1 januari 2010 gewaardeerd op € 1.097.000 (€ 174.000 + € 141.000 + € 782.000). Het pand stond te koop voor € 775.000.
De heffingsambtenaar stelt dat het in strijd zou zijn met de door de Wet WOZ voorgeschreven wijze van waarderen om aan vraagprijzen belang te hechten. Daarom heeft de heffingsambtenaar geen acht geslagen op de vraaghuurprijzen van de belendende panden en de vraagprijs van het pand.
Het hof overweegt dat op grond van ervaringsregels moet worden aangenomen dat de uiteindelijk gerealiseerde huurprijzen niet hoger zijn dan de vraagprijzen, terwijl niet aannemelijk is dat de huurvraagprijzen van de belendende panden gemanipuleerd zijn. Deze vormen dus een sterke aanwijzing dat de heffingsambtenaar in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de winkel. Deze aanwijzing wordt versterkt door het ‘gat van 3 ton’ tussen de vraagprijs van het gehele pand en de WOZ-waarde die de heffingsambtenaar daaraan heeft toegekend. Het hof acht daarbij van belang, dat het gehele pand eind 2013 voor € 555.000 verkocht is, dus aanzienlijk beneden de vraagprijs van € 775.000. Dit completeert het beeld dat de vastgestelde waarde te hoog is. Het hof is van oordeel dat de door belanghebbende bepleite waarde van € 656.000 niet te laag is. De in het taxatierapport gehanteerde huurwaarden zijn bruikbaar, ofschoon die zijn gebaseerd op vergelijking met huurvraagprijzen. Verder acht het hof van belang dat de verkoopvraagprijs voor het gehele pand € 775.000 bedroeg. Gelet op het feit dat het gehele pand uiteindelijk voor € 555.000 werd verkocht, acht het hof aannemelijk dat de door belanghebbende bepleite waarde van € 656.000 eerder te hoog dan te laag is.