Kunstenaarsatelier op terrein van instelling voor verstandelijk gehandicapten

Belanghebbende is eigenaar van een kunstenaarsatelier, dat zich bevindt op het terrein van een instelling voor verstandelijk gehandicapten. Het gebruik is strijdig met de voorschriften van het bestemmingsplan, maar wordt door de gemeente toegestaan. De WOZ-waarde is vastgesteld op op € 1.056.000. De Rechtbank Breda heeft de waarde verminderd tot € 856.000.
Het hof overweegt dat de waarde van niet-woningen wordt vastgesteld op het hoogste van de waarde in het economische verkeer (WEV) of de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW).
Het hof overweegt, gelet op de bepaling van de GVW, dat de exploitatie niet geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. De onroerende zaak wordt namelijk ook om niet gebruikt door veelbelovende kunstenaars. De exploitatie geschiedt daarom ook in het algemeen belang, althans om niet-commerciële redenen. Daarom is niet de bedrijfswaarde relevant, maar de benuttingswaarde. Volgens het hof moet worden uitgegaan van netto-huurprijzen. De expo/atelierruimten en de gang/technische ruimten moeten pro rata aan alle huurders worden toegerekend, omdat deze ruimten ook door alle huurders gebruikt worden. Dit levert een totale huur op van € 58.211,80. Belanghebbende bepleit factor 7,7 en de heffingsambtenaar bepleit factor 9,4. Het hof laat de juistheid in het midden, omdat, zelfs indien 9,4 wordt gehanteerd, dit leidt tot een lagere waarde dan de vastgestelde WEV. Het hof stelt de waarde vast op € 856.000.