Geen rechtvaardiging voor niet vergelijkbare vergelijkingsobjecten

Belanghebbende is eigenaar van een houten vrijstaande bungalow waarvan de waarde is vastgesteld op € 234.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 185.000. Hij voert aan dat de door de heffingsambtenaar van de gemeente ‘s-Hertogenbosch gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft aan de woning toch een waarde toegekend, omdat op de toestandsdatum geen sprake was van voorgenomen sloop. Hij heeft drie vergelijkingsobjecten opgenomen: een stenen bungalow en twee bouwpercelen.
De rechtbank begrijpt dat de heffingsambtenaar, vanwege het feit dat rond de waardepeildatum geen vergelijkbare houten objecten zijn verkocht, zijn toevlucht heeft moeten nemen tot ‘next best‘ alternatieven, maar is van oordeel dat de stenen bungalow in de verste verte niet vergelijkbaar is met de houten bungalow van belanghebbende. De forse correcties voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en doelmatigheid kunnen de vergelijking niet alsnog rechtvaardigen. Elke objectivering daarvoor ontbreekt. Ook vergelijking met de gekozen bouwpercelen acht de rechtbank niet juist, aangezien de bouwpercelen geclausuleerd zijn verkocht (de kopers waren verplicht daarop een woning, verzwaard met de nodige erfdienstbaarheden te bouwen), zodat onvoldoende duidelijk is wat daarvan de invloed op de (markt)prijs is geweest. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 200.000.