1 transactie is te smalle basis voor onderbouwing WOZ-waarde

De heffingsambtenaar van de gemeente Sittard-Geleen heeft de WOZ-waarde van een woning bepaald op € 374.000 met behulp van 3 vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van het hof is het eerste vergelijkingsobject niet bruikbaar, omdat het een verkoop door de erven uit een nalatenschap is en het object is verkocht binnen de directe klantenkring van de makelaar. De prijsbepaling heeft niet op de vrije markt plaatsgevonden, aldus het hof. Vanwege deze omstandigheid heeft de taxateur van de gemeente de verkoopprijs gecorrigeerd (verhoogd) met € 11.000, maar dat bedrag is niet ontleend aan een gegeven uit de vrije markt. Het tweede vergelijkingsobject acht het hof evenmin bruikbaar, omdat het een verkoop van een pand is uit een nalatenschap met 32 verkopers. Daarbij komt dat het pand na aankoop is gesloopt. Met slechts 1 resterend vergelijkingsobject is naar het oordeel van het hof de WOZ-waarde niet onderbouwd. Hoewel te verdedigen is dat in bepaalde gevallen de WOZ-waarde met slechts 1 transactie zou kunnen worden onderbouwd, acht het hof dat hier een te smalle basis. Omdat de wijk zeer gewild is en daarom mag worden aangenomen dat vooral de ligging de prijs van de panden zal bepalen, valt de lage grondwaarde niet goed in te zien. Het hof heeft geen overtuigende verklaring gekregen voor de staffeling die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd.
Nu ook belanghebbende de door hem bepleite waarde van € 296.000 niet aannemelijk heeft gemaakt, stelt het hof de waarde in goede justitie vast op € 350.000.