Vertaalslag voorbeeldwoningen naar woningareaal woningstichting

De heffingsambtenaar van de gemeente Vught heeft het woningareaal (enkele duizenden woningen) van belanghebbende (een woningcorporatie) verdeeld in referentiegroepen, waarbij elke onroerende zaak van de referentiegroep dient te worden gewaardeerd op basis van de getaxeerde waarde van een bepaalde voorbeeldwoning. Vervolgens heeft een vertaalslag plaatsgevonden van de waarde van de voorbeeldwoning naar die van de woningen van de referentiegroep. Tussen partijen is niet in geschil dat deze aanpak op zichzelf bezien juist is. De heffingsambtenaar heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast een taxatierapport overgelegd en daarbij een toelichting gegeven. Belanghebbende is het niet eens met de door de heffingsambtenaar gebezigde vertaalslag. Dienaangaande overweegt het hof als volgt. Belanghebbende bepleit een systematiek waarbij de wijziging van de waarde van de voorbeeldwoning in zijn geheel dient te worden doorgevoerd in de waarde van de woningen van de referentiegroep. Een percentuele daling van de voorbeeldwoning heeft dan een zelfde percentuele daling tot gevolg van de woningen in de referentiegroep. Deze systematiek ligt ook ten grondslag aan de initiële systematische analyse. De heffingsambtenaar is in het taxatierapport van deze systematiek afgestapt. Hij vertaalt de elementen van de waarde-opbouw van de modelwoning, te weten de grondwaarde en de opstalwaarde, naar de woningen van de referentiegroep en houdt daarbij rekening met specifieke objectelementen van woningen in de referentiegroep zoals die in de taxatie naar voren zijn gekomen. De m²-prijs van de grond en m³-prijs van de opstal worden vervolgens als afzonderlijke elementen van de waarde-opbouw van de woningen van de referentiegroep in beeld gebracht. Specifieke omstandigheden zoals een groter perceel van een woning in de referentiegroep en het in de m²-prijs tot uitdrukking komende afnemende grensnut van het perceel worden daarmee inzichtelijk gemaakt.
Naar oordeel van het hof doet de in het taxatierapport van de heffingsambtenaar gebezigde vertaalslag recht aan de verschillen in de objectkenmerken tussen de voorbeeldwoning en de woningen van de referentiegroep. Dat bij de taxatie van een aantal woningen een verschuiving plaatsvindt van de opstalwaarde naar de grondwaarde ten opzichte van de waarde-opbouw in de initiële systematische analyse, doet hier niet aan af. De door de heffingsambtenaar voorgestane systematiek geeft voorts een duidelijker inzicht in de uiteindelijke waarde-opbouw van de woningen van de referentiegroep dan de door belanghebbende bepleite vertaalslag.