Geen waardedruk door bouwbeperkingen

Belanghebbende stelt dat zijn kavel meer bouwbeperkingen kent dan het referentieobject, zodat een lagere waardering van zijn kavel gerechtvaardigd zou zijn. Hij stelt dat op vrijwel de gehele referentiekavel gebouwd mag worden, terwijl het bouwvak bij hem beperkt is. De heffingsambtenaar van de gemeente Bergen beaamt de stelling van belanghebbende, maar ontkent dat daarvan de door belanghebbende bepleite waardedruk uitgaat. Hij wijst erop dat de omstandigheid dat het bouwvak van het referentieobject vrijwel de gehele kavel in beslag neemt, niet betekent dat ook de gehele kavel volgebouwd mag worden. Voor alle kavels geldt de regel dat daarop slechts binnen bepaalde grenzen opstallen geplaatst mogen worden.
Het hof acht aannemelijk dat de regels die gelden voor de omvang van de opstallen een overwegende invloed hebben op de waarde van de kavel, terwijl de vrijheid om te kiezen op welke plaats binnen de kavel gebouwd zal worden, van ondergeschikte invloed is. Gelet hierop acht het hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met een eventuele meerwaarde die uitgaat van de grote keuzevrijheid voor de eigenaar van de referentiekavel. Dat de woning van belanghebbende het op zijn kavel toegestane bouwvak overschrijdt, hetgeen is toegestaan op grond van het overgangsrecht, doet hieraan niet af. De heffingsambtenaar heeft dus de door hem gehanteerde grondwaarde aannemelijk gemaakt.
Belanghebbende stelt verder dat de gemeente hem verboden heeft om in een deel van zijn huis te slapen. Dit heeft volgens belanghebbende een waardeverminderend effect, dat onvoldoende door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat belanghebbende ten aanzien van het achterhuis verwikkeld was in een procedure of dit aangemerkt moest worden als uitbouw of bijgebouw. In een bijgebouw mag, volgens gemeentelijke regels, niet worden geslapen. Hij heeft het achterhuis, zo stelt hij, gewaardeerd als een bijgebouw, met een lagere prijs per kubieke meter dan de gehanteerde prijs per kubieke meter van de woning.
De stelling van de heffingsambtenaar over de waardering als bijgebouw vindt niet zijn weerslag in de matrix, echter nu de heffingsambtenaar volgens de matrix slechts heeft gerekend met een inhoud van 1.050 m³, acht het Hof de eventuele waardedruk die uitgaat van een slaapverbod voldoende verdisconteerd.