Gemeente gaat ten onrechte uit van alternatieve winkelbestemming

Belanghebbende is eigenaar van een gemeentelijke monument, in gebruik als horecagelegenheid.
De heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem stelt dat bij het bepalen van de waarde (op € 528.000) is uitgegaan van de meest gunstige wijze van exploiteren van de onroerende zaak. Verhuur van de onroerende zaak als winkelbedrijf leidt tot een hogere (berekende) huurwaarde dan verhuur van de onroerende zaak als horecagelegenheid. Volgens het bestemmingsplan behoort het gebruik van de onroerende zaak als winkelpand tot de mogelijkheden. Om de onroerende zaak als winkel te kunnen exploiteren is wel een verbouwing noodzakelijk. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat gezien de status van de onroerende zaak als monument, het feitelijk niet mogelijk is de onroerende zaak zodanig te verbouwen dat exploitatie daarvan als winkel mogelijk zou worden. Dus resteert slechts de mogelijkheid tot exploitatie als horecagelegenheid. Het hof is daarom van oordeel dat de door de heffingsambtenaar in de taxatierapporten berekende huurwaarden voor winkelpanden niet tot onderbouwing kunnen dienen, nu het feitelijk onmogelijk is dergelijke huurprijzen te realiseren. Evenmin kunnen de huurgegevens van het enige referentiepand dat eveneens als horecagelegenheid (café) wordt verhuurd daartoe dienen, nu het huurbedrag van dat pand is gebaseerd op een huurcontract dat dateert van 1 mei 2006. Dit is te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2010. De heffingsambtenaar is niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Ook belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde (van € 375.000) niet aannemelijk gemaakt. Het hof stelt de waarde in goede justitie vast op € 475.000.