Waarde bouwpercelen in goede justitie vastgesteld

De heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem heeft de WOZ-waarde van 2 bouwpercelen op een industrieterrein vastgesteld op € 626.000 respectievelijk € 1.162.000. De bezwaren hiertegen zijn ongegrond verklaard. De Rechtbank Zutphen heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft het ene perceel gekocht in 2005 voor € 657.067 en het andere in 2008 voor € 1.196.190. Belanghebbende stelt dat de bestemmingswijziging die sinds de aankoop is doorgevoerd veel minder mogelijkheden biedt de percelen te ontwikkelen. Als gevolg daarvan is een rendabele ontwikkeling van de percelen in de nabije toekomst niet mogelijk. De heffingsambtenaar heeft deze stelling niet (gemotiveerd) bestreden, zodat het hof van de juistheid daarvan zal uitgaan. De betaalde koopsommen kunnen niet als uitgangspunt worden genomen.
De heffingsambtenaar heeft gewezen op een taxatierapport waarin de verkoopresultaten van vergelijkingspercelen staan vermeld. Anders dan de meeste vergelijkingspercelen zijn belanghebbendes percelen gelegen in de “wro-zone – wijzigingsgebied 3”. B&W kunnen ter plaatse van deze zone weliswaar het bestemmingsplan wijzigen in onder meer de bestemming Bedrijventerrein of Detailhandel, maar zij zijn hiertoe slechts bereid onder voorwaarden die dermate strikt zijn dat een rendabele ontwikkeling van de percelen ernstig wordt bemoeilijkt. Behoudens een eveneens in de wro-zone gelegen vergelijkingsperceel hebben de vergelijkingspercelen ongeclausuleerd de bestemming Bedrijventerrein of Detailhandel, zonder dat aan dergelijke strikte voorwaarden dient te worden voldaan. Gelet hierop is het hof van oordeel dat de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingspercelen geen steun bieden aan de in geding zijnde waarden. Ten aanzien van het vergelijkingsperceel in dezelfde wro-zone heeft belanghebbende gesteld dat dat geen marktconforme verkoop is geweest. De heffingsambtenaar heeft dit niet betwist. Op grond daarvan komt het hof tot het oordeel dat het inderdaad geen marktconforme verkoop is, zodat de verkoopprijs van dit perceel evenmin steun kan bieden aan de door hem verdedigde waarden van belanghebbendes percelen. De heffingsambtenaar is er niet in geslaagd de WOZ-waarde van de percelen aannemelijk te maken. Belanghebbende maakt niet aannemelijk dat de percelen als agrarisch en gras bos dienen te worden gewaardeerd en geen enkele meerwaarde kan worden toegekend aan de mogelijkheid, onder strikte voorwaarden, de percelen te ontwikkelen tot bedrijventerrein. Belanghebbende heeft geen kostencalculaties overgelegd waaruit dit zou kunnen blijken. Ook acht het hof van belang dat belanghebbende de percelen wenst aan te houden in verband met mogelijke ontwikkelingen op lange(re) termijn. Het hof bepaalt de waarde in goede justitie op € 447.800 en € 707.800.
Het hof verklaart het hoger beroep gegrond.