Rechtbank ziet geen mogelijkheid om object zelf juist af te bakenen

De heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam heeft de waarde van een onroerende zaak voor belastingjaar 2016 vastgesteld op € 1.930.000 en aanslagen OZB eigenaar en gebruiker opgelegd. Deze onroerende zaak bestaat uit een gebouw met daarin een cultureel centrum en een gezinsvervangend tehuis. In geschil is of de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank toetst eerst ambtshalve de afbakening welke zich toespitst op de vraag of het centrum en het tehuis een samenstel vormen. Het centrum heeft 2 ingangen en het tehuis één. Alle ingangen kunnen afzonderlijk worden afgesloten en het centrum en tehuis bevinden zich een afzonderlijk gedeelte van het gebouw. Beide hebben een eigen meterkast, een eigen rioolaansluiting en een eigen keuken. Oorspronkelijk was het idee vanuit het antroposofische gedachtegoed van belanghebbende om een plek te creëren waarbij de bewoners van het tehuis zouden werken in het centrum. Dit is echter niet altijd het geval. Daarnaast wordt het centrum ook aan externe partijen verhuurd. Gelet op deze omstandigheden stelt de rechtbank vast dat geen sprake is van een samenstel, maar van twee zelfstandige objecten.
Indien, zoals in dit geval, de heffingsambtenaar een fout heeft gemaakt in de objectafbakening die tot gevolg heeft dat de beschikking en de aanslag betrekking hebben op (gedeelten van) eigendommen die niet tot de onroerende zaak behoren, kan de objectafbakening in bezwaar en beroep op zodanige wijze worden aangepast dat de beschikking en de aanslag nog slechts betrekking hebben op één, op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak. In dit geval zal de rechtbank de aanslag en beschikking helemaal vernietigen, omdat onvoldoende gegevens beschikbaar zijn om bij de nieuwe afbakening te beoordelen welke heffingsmaatstaf voor de aanslag OZB moet worden aangehouden. Met name kan de gewijzigde objectafbakening gevolgen hebben voor de zogenoemde woondelenvrijstelling als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet.