Aanslagoplegging bij foutieve objectafbakening en waardevaststelling opslagunits

Belanghebbende is eigenaar van een aantal opslagunits. De heffingsambtenaar van de gemeente Hengelo heeft de waarde vastgesteld op € 825.000 en na bezwaar verminderd tot € 509.000. De Rechtbank Almelo heeft het beroep ongegrond verklaard. Belanghebbende stelt dat de aanslag OZB dient te worden ingetrokken omdat de onroerende zaak ook reeds is betrokken in de heffing over een ander – zij het onjuist afgebakend – object. Naar de mening van belanghebbende dient eerst de onjuiste objectafbakening te worden gecorrigeerd, en kan pas daarna – of tegelijkertijd –een aanslag worden vastgesteld.
Het hof volgt belanghebbende hierin niet. In zijn arrest van 9 mei 2003 (nr. 35 987, LJN AD6058), heeft de Hoge Raad overwogen dat binnen de aanslagtermijn van artikel 11, derde lid, van de AWR - eventueel tot behoud van rechten, indien tegen de aanvankelijk gegeven beschikkingen een rechtsmiddel is aangewend - voor het juist afgebakende object nieuwe aanslagen OZB kunnen worden opgelegd. Volgens het hof geldt deze jurisprudentie ook hier, waarin het object aanvankelijk te ruim is afgebakend. Het staat de heffingsambtenaar dan vrij om naast de oorspronkelijke aanslag een nieuwe aanslag op te leggen ter zake van een object dat anders is afgebakend dan het object dat in de oorspronkelijke aanslag is betrokken. In dat verband acht het hof mede van belang dat uiteindelijk geen sprake is geweest van een dubbele belastingheffing.
Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd de waarde aannemelijk te maken. De door de heffingsambtenaar vermelde vergelijkingspanden betreffen alle verhuurde opper-vlakten op de begane grond. Zonder nadere toelichting acht het hof het niet aannemelijk dat verhuurde oppervlakten op de eerste verdieping eenzelfde huur generen als oppervlakten op de – doorgaans eenvoudiger toegankelijke – begane grond. De verkoopprijs is naar het oordeel van het hof niet “vervuild” doordat er sprake is van een verkoop onder bezwaar van verhuur. De verhuur van de opslagunits is de bedrijfsactiviteit van belanghebbende. Het betreffen kortlo-pende contracten, waardoor de onroerende zaak op korte termijn vrij opgeleverd kan worden. Het “recht van koop” doet evenmin afbreuk aan de bruikbaarheid van het gerealiseerde verkoopcijfer. Dit recht bestaat daarin dat de kopers te zijner tijd tegen de dan geldende marktwaarde als eerste de gelegenheid krijgen om de naastgelegen kantoor/showroom te verwerven van belanghebbende. Aangezien het verkoopcijfer ruim 2 jaar na de waardepeilda-tum is gerealiseerd, dient het met enig voorbehoud te worden gehanteerd. Nu ook belangheb-bende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, stelt het hof de waarde in goede justitie vast op € 365.000.
Het hof verklaart het hoger beroep gegrond.