Kavelmodel agrarische bedrijven, meerwaarde voor grond bij woning

Belanghebbende is eigenaar van een agrarisch object met een woning, een gesloten werktuigenberging, ondergrond, erf en tuin. In geschil is of de heffingsambtenaar van de gemeente Sint Anthonis terecht een aanslag OZB-gebruik heeft opgelegd. Beide partijen zijn uitgegaan van de taxatiewijzers agrarische gebouwen en grond bij agrarische objecten. De heffingsambtenaar heeft hierbij de oppervlakte vermenigvuldigd met de gemiddelde vierkante meter prijs voor het gehele perceel, waarbij eerst een totale waarde voor de meegetaxeerde grond wordt berekend en vervolgens naar rato van oppervlakte wordt onderverdeeld in een waarde voor de grond bij de woning en een waarde voor grond bij niet woning. Anders gezegd gaat de heffingsambtenaar uit van de totale waarde van het perceel en berekent vervolgens een prijs per vierkante meter, waarbij iedere vierkante meter een gelijke waarde heeft.
Naar het oordeel van het hof heeft het totale perceel een meerwaarde, omdat er een woning op gebouwd mag worden en niet omdat er andere opstallen op mogen staan. De woondelenvrijstelling houdt immers in dat de woning met een normaal bij een woning behorend stuk grond wordt vrijgesteld. Het maakt daarbij naar het oordeel van het hof niet uit waar het stuk grond op het perceel is gesitueerd. Uit de omstandigheid dat in de taxatiewijzer de staffel ‘bouwblok met woning’ bij de eerste 400 vierkante meter een hogere waarde vermeldt dan de staffel ‘bouwblok zonder woning’ volgt naar het oordeel van het hof dat de meerwaarde zit in de mogelijkheid om een woning te bouwen. Het recht ziet op de eerste 400 vierkante meter en niet ook op de rest van het perceel. Om die reden ligt het dan ook voor de hand om de meerwaarde aan de woning toe te rekenen. Dit leidt ertoe dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient en ten onrechte een aanslag OZB-gebruik is opgelegd.