Toerekening ondergrond en omliggende onbebouwde grond verzorgingshuis aan woon-delen

De heffingsambtenaar van de gemeente Epe heeft de aanslag onroerendezaakbelasting, na daartegen gemaakt bezwaar, gehandhaafd. De Rechtbank Zutphen heeft het beroep gegrond verklaard en de aanslag verminderd. De heffingsambtenaar heeft hiertegen hoger beroep ingesteld, dat door Hof Arnhem ongegrond is verklaard.
Belanghebbende is gebruiker van een verzorgingshuis dat is gebouwd op een perceel van 8.000 m². De bebouwde oppervlakte is ongeveer 2.300 m². Het onbebouwde deel van het perceel bestaat uit een entreepartij met aangrenzend tuingedeelte, parkeerruimte en groen-gedeelten met wandelpaden. Voor het hof was in geschil of een gedeelte van de grond moet worden aangemerkt als in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden, en zo ja, welk gedeelte. Het hof heeft geoordeeld dat in dat verband een onderscheid moet worden gemaakt tussen de "projectiegrond" en de "omliggende grond en restgrond". Het hof heeft de waarde van de "projectiegrond" naar de voor de opstal geldende verhouding aan de woondelen toegerekend (67%). De gehele "omliggende grond en restgrond" zijn door het hof aangemerkt als in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden.
De Hoge Raad stelt voorop dat de ondergrond van een opstal dienst doet als drager van die opstal in al zijn onderdelen. Die ondergrond heeft aldus geen andere functie dan de opstal. Dit onlosmakelijke functionele verband tussen ondergrond en opstal brengt mee dat de onder-grond niet kan worden aangemerkt als een van de opstal te onderscheiden deel van de onroerende zaak in de zin van artikel 220f, lid 8, van de Gemeentewet. Als gevolg hiervan dient de waarde van de ondergrond voor de toepassing van die wettelijke bepaling aan de woondelen en de overige delen van de opstal te worden toegerekend naar evenredigheid met de waarde van die delen. Nu 67% van de waarde van de onderhavige opstal is toe te rekenen aan de woondelen, dient ook 67% van de waarde van de ondergrond aan die woondelen te worden toegerekend.
Verder dient te worden vooropgesteld dat het onbebouwde deel van een onroerende zaak een van de opstal met zijn ondergrond te onderscheiden deel van die onroerende zaak vormt. Voor verzorgingshuizen als het onderhavige geldt dat dergelijke onbebouwde grond als regel dienstbaar is aan die opstal. Dat brengt mee dat als regel kan worden aangenomen dat die grond in dezelfde mate aan dezelfde doeleinden dienstbaar is als de opstal. Deze regel lijdt slechts uitzondering indien de functie van de onbebouwde grond, of specifieke delen daarvan, zo nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal samenhangt, dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel van de opstal. Te denken valt aan een terras dat grenst aan en in gebruik is met een in hoofdzaak tot woning dienend deel van het verzorgingshuis. Het ligt op de weg van de partij die toepassing van deze uitzondering bepleit om de daartoe benodigde feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen. Nu de woondelen voor minder dan 70% deel uitmaken van de opstal als geheel, brengt het voorgaande mee dat de bij die opstal behorende onbebouwde grond in beginsel niet hoofdzakelijk dienstbaar is aan woondoeleinden. Dit onbebouwde deel kan als gevolg daarvan niet delen in de gebruikersfaciliteit van artikel 220f, lid 8, van de Gemeentewet. Het hof heeft andere uitgangspunten gehanteerd dan hiervoor zijn weergegeven.
De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie gegrond en verwijst het geding.