Waardering mijnsteengroeve, hof volgt door StAB ingebrachte taxatie niet

De heffingsambtenaar van de gemeente Kerkrade heeft de waarde van een mijnsteengroeve naar waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 3.491.000 en na bezwaar gehandhaafd. De Rechtbank Maastricht heeft het beroep gegrond verklaard en de waarde vastgesteld op € 1.700.000. De heffingsambtenaar is in hoger beroep gekomen.
Uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar volgt dat de waarde van € 3.491.000 nagenoeg geheel wordt bepaald door de waarde van de grond, die niet aan de opstallen wordt toegerekend.
Het hof overweegt dat de heffingsambtenaar, door zich te baseren op een vraagprijs en op objecten met percelen die veel kleiner zijn, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van de grond niet te hoog is.
Voorts heeft de heffingsambtenaar zich beroepen op de verkoop van de onroerende zaak in 2006 voor € 3.800.000. Het hof is van oordeel dat de rechtbank de bewijslast inzake deze koopsom onjuist heeft verdeeld door te oordelen dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de koopsom bruikbaar zou zijn. Uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, volgt, dat op belanghebbende de last rust te bewijzen dat de koopsom niet bruikbaar is. Aan de verkoop tussen gelieerde partijen kan niet alleen de conclusie worden verbonden, dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Het hof acht de koopsom evenwel onvoldoende om daaraan de gevolgtrekking te verbinden, dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde aannemelijk is. De onroerende zaak is uniek in zijn soort. Het is een perceel waarop een mijnsteenberg is gelegen van 1,4 miljoen ton, die wordt afgegraven. Aan deze activiteit kleven veel risico's en onzekerheden onder meer met betrekking de toekomstige exploitatie, met betrekking tot de milieuvoorschriften en met betrekking tot de vraag of het eindresultaat - het uitgeven van bouwrijpe grond - ooit zal kunnen worden gerealiseerd. Het tijdsverschil tussen 1 februari 2006 en de waardepeildatum 1 januari 2008 en (vooral) de toestandsdatum van 1 januari 2009 is te groot om aan te kunnen nemen dat de koopsom de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2008 weergeeft. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 3.491.000 niet te hoog is.
Belanghebbende heeft de door de StAB in haar, in opdracht van de rechtbank opgestelde, verslag voorgestelde waarde van de onroerende zaak van € 1.700.000 omarmd.
Het hof overweegt dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de aan het rekenmodel ten grondslag gelegde kosten van het bouwrijp maken van de grond, het gehanteerde netto effectief rendement en het gehanteerde inflatiepercentage juist zijn. Deze factoren hebben zo'n grote invloed op de uitkomst van de waardering, dat hierdoor reeds de grond ontvalt aan het taxatierapport. Bovendien liggen aan het taxatierapport geen verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken ten grondslag, maar vraagprijzen. Nu partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt stelt het hof de waarde in goede justitie vast op € 3.000.000.
Het hof verklaart het beroep van de heffingsambtenaar gegrond.