De WOZ-waarde van woningen wordt volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardedepaling Wet WOZ bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar die de WOZ-waarde heeft vastgesteld, dient deze ‘aannemelijk te maken’. Bij dit aannemelijk maken, volstaat in eerste aanleg het taxatieverslag.
In een bezwaar- of beroepsprocedure kan dit ‘aannemelijk maken’ – afhankelijk van de gevoerde discussie – verschuiven naar een zwaardere vorm van bewijs zoals ‘overtuigend aantonen’ of ‘doen blijken’. De heffingsambtenaar kan dit doen door het taxatieverslag te vervangen door een taxatierapport. Het behoeft geen betoog dat dit voor gemeenten niet tijd- en kostenefficiënt is.
Een aantal waarderingsapplicaties biedt de mogelijkheid om redelijk eenvoudig een zogenoemde WOZ-matrix te vervaardigen. In een dergelijke matrix worden samenhangende WOZ-gegevens op een systematische en overzichtelijke wijze gepresenteerd. In mijn optiek moet een matrix inzicht geven op de volgende onderdelen:
- taxatie-opbouw van het WOZ-object en van (minimaal 3) vergelijkingen;
- foto van het WOZ-object en de vergelijkingen;
- correctie marktgegevens naar geldende waardepeildatum (welke index is gehanteerd);
- correctie marktgegevens voor ficties (bijv. VvE);
- correctie voor evt. afwijkend woonoppervlak, woningtype, buurt en bouwjaar;
- KOUDVL-factoren inclusief inzicht in de correcties;
- grondoppervlakte inclusief inzicht in de staffel;
- inzicht in de geanalyseerde vierkante meterprijs voor het woondeel van de vergelijkingen in relatie met die van het WOZ-object.
Indien bij het opstellen van de matrix wordt uitgegaan van de bovenstaande randvoorwaarden is het – naar mijn oordeel – voor beroepsprocedures niet noodzakelijk een uitgebreid taxatierapport op te stellen. Wellicht is het raadzaam om een standaardtoelichting op de matrix bij te voegen, zodat ook rechters de werking van de vergelijking exact kunnen doorgronden. Bij discussies over KOUDVL-factoren kunnen eventueel iWOZ-rapportages worden bijgevoegd. Een verwijzing in het verweerschrift naar het verantwoordingsdocument is eveneens nuttig. Mijn ervaring leert dat de matrix een goed ‘praatstuk’ is voor de mondelinge behandeling en de juridisch medewerker kan ook het taxatie-technische gedeelte voor zijn/haar rekening kan nemen.
Soms kan het zinvol zijn de door belanghebbende aangedragen vergelijking(en) in de matrix te betrekken. Volgens de Hoge Raad mag een referentie met een lage verkooprijs immers niet zonder motivering buiten beschouwing blijven (Hoge Raad 29 april 2022, ECLI:HR:2022:664). Bij woningen met een uniek karakter heeft het toegevoegde waarde om de vergelijking uit te breiden naar 4 of 5 referenties. Het gemiddelde wordt daarmee immers zwaarder onderbouwd. De bewerkelijkheid van aanvullingen of wijzigingen in de matrix hangt af van de waarderingsapplicatie.
Kortom: met een goede WOZ-matrix is de WOZ-waarde voor woningen aannemelijk te maken of overtuigend aan te tonen. Een uitgebreid taxatierapport in de beroepsfase is dan niet meer nodig!