05 juli 2021Fiscaal advies

WOZ-waardering voetbalstadions: “Voetbal is oorlog”

Ronald Mols

Fiscaal adviseur lokale belastingen

Een bekende voetbalcoach heeft wel eens gezegd: “Voetbal is oorlog”. Als we de WOZ-jurisprudentie over de waardering van voetbalstadions de revue laten passeren gaat die vergelijking kennelijk niet alleen voor de sport zelf op.

De waardering van voetbalstadions en de te hanteren waarderingsvoorschriften en waarderingsmethoden is – zo blijkt uit de jurisprudentie (bijvoorbeeld: ECLI:NL:GHAMS:2005:AS4899) – diverse malen onderwerp van twist en strijd geweest. In deze jurisprudentie wordt vaak een oordeel gegeven over de vraag of voor voetbalstadions de bedrijfswaarde als uitgangspunt van waardering geldt.

De hiervoor genoemde ‘ArenA-jurisprudentie’ laat een consistente, door de Hoge Raad geaccordeerde, lijn zien. Uit de jurisprudentie volgt dat de ArenA een bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaak is waarvoor in beginsel de waardering op de bedrijfswaarde moet plaatsvinden. Echter, daarbij moet rekening worden gehouden met de doelstelling die de eigenaar met de exploitatie van het stadion nastreeft. Bij de ArenA werd niet aannemelijk geacht dat de eigenaar bij de exploitatie naar een optimaal rendement op haar investering streeft, zoals een commerciële belegger zou doen. De exploitatie was in de eerste plaats gericht op het behalen van zodanige opbrengsten, dat de onroerende zaak als zodanig kon blijven bestaan. Een bedrijfswaardeberekening op basis van een commercieel rendement werd daarom onjuist geacht. In dergelijke gevallen moet de waarde worden bepaald volgens een gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij rekening wordt gehouden met sinds de bouw opgetreden technische en functionele veroudering. Deze benadering leidt bij de ArenA tot een WOZ-waarde die aanzienlijk hoger is dan een bedrijfswaardeberekening op basis van een commercieel rendement.

De Hoge Raad heeft in de arresten inzake het Arke Stadion (ECLI:HR:NL:2011:BQ0421 en ECLI:HR:2014:2688) de spreekwoordelijke lat nog wat hoger gelegd. Volgens de Hoge Raad is de waardering op de bedrijfswaarde voorbehouden aan bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken. Hiervan is slechts sprake indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen.

De voorlopige finale vormt de waardering van een voetbalstadion in Alkmaar (ECLI:NL:GHAMS:3447). Gerechtshof Amsterdam oordeelde dat de eigenaar en ook verhuurder van het stadion, met het overleggen van jaarstukken en een toelichting ter zitting aannemelijk had gemaakt dat de exploitatie uitsluitend het doel had om daarmee winst te behalen. De heffingsambtenaar had voor zijn andersluidend oordeel verschillende argumenten ingebracht zoals:

- de aankoop vanuit een faillissement door (enkel) lokale ondernemers;
- de na aankoop verlaagde huursom die aansloot bij het budget van de voetbalclub;
- de verkoop van het stadion aan de huurder voor nagenoeg dezelfde prijs als de oorspronkelijke aankoop;
- de bestuurlijke verwevenheid tussen één van de eigenaren en de voetbalclub.

Tegen de uitspraak van het hof is geen beroep in cassatie ingesteld. Wellicht had de Hoge Raad anders geoordeeld of; om maar met een voetbalcliché te eindigen: “De bal is rond …”.

 

Ronald Mols

Fiscaal adviseur lokale belastingen

Ruim 25 jaar (proces)ervaring in lokale belastingen. Gespecialiseerd in Wet waardering onroerende zaken, precariobelasting (kabels & leidingen) en kostentoerekening leges.

Deze website maakt gebruik van cookies

De noodzakelijke cookies zijn nodig voor het functioneren van de website. De statistiek-cookies verzamelen geen persoonsgegevens en helpen ons de site te verbeteren. Overige cookies zorgen voor een optimaal werkende website inclusief embedded content. Bekijk het cookiebeleid.