De invloed van de omzetbelasting op de te bepalen WOZ-waarde volgt niet uit de Wet WOZ, maar vloeit voort uit jurisprudentie. Het betreft complexe materie, omdat er bij analyse van transactiecijfers veelal samenloop is met de overdrachtsbelasting. Daarnaast dient de vraag te worden beantwoord of sprake is van een ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: OB) en of er recht op vooraftrek bestaat. Bovendien kent de regeling van art. 11, eerste lid, aanhef en onderdeel a, OB een bijzondere bepaling ten aanzien van nieuw vervaardigde onroerende zaken (nieuwbouw). Als hoofdregel geldt namelijk dat de levering van onroerende zaken vrijgesteld is van de heffing van omzetbelasting. Echter, indien een nieuw vervaardigde onroerende zaak wordt opgeleverd, dan wordt over de koopsom omzetbelasting geheven.
Van de levering van een nieuw vervaardigde onroerende zaak is sprake, als de levering voor, op of uiterlijk 2 jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikname van de zaak plaatsvindt. Bij de waardebepaling van courante niet-woningen maakt de omzetbelasting vanaf die eerste ingebruikname, dan ook 2 jaar onderdeel uit van de WOZ-waarde.
Ingevolge art. 11, derde lid, onderdeel b, OB is van een nieuw vervaardigde onroerende zaak ook sprake: “indien door (…) verbouwing een vervaardigd goed is voortgebracht”. Dus ook bij een ‘verbouwing’ kan er sprake zijn van nieuwbouw en dient de WOZ-waarde inclusief omzetbelasting te worden bepaald. In de praktijk zie ik dit jammer genoeg zelden toegepast. Ook in de jurisprudentie komt die toepassing slechts impliciet en zijdelings aan de orde (ECLI:NL:HR:2013:477 en ECLI:NL:PHR:2013:BZ8601).
Voor de inkleuring van het begrip ‘verbouwing’ kunnen we aansluiten bij de uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2019:1927).
De rechtbank besliste dat van vervaardiging van een goed alleen dan sprake is als er door de werkzaamheden ‘in wezen nieuwbouw’ heeft plaatsgevonden. In deze casus ging het om de verbouwing van een voormalig postkantoor, pakketpunt en telefooncentrale. Het gebouw bezat uit dien hoofde ook enkele bijzondere kenmerken. Na de verbouwing was het gebouw volledig omgevormd, tot onder andere, een supermarkt, restaurant en kantoorruimtes. Voor de nadere invulling van de norm ‘in wezen nieuwbouw’ heeft de rechtbank getoetst aan de deelnormen:
- wijziging in de bouwkundige constructie;
- wijzigingen in de bouwkundige identiteit (herkenbaarheid);
- functiewijziging;
- gedane investeringen.
Naar het oordeel van de rechtbank was er in het onderhavige geval zowel sprake van wijziging in de bouwkundige constructie als van de bouwkundige identiteit en functie van het voormalige postgebouw. Ook was er een groot bedrag geïnvesteerd. Al deze elementen tezamen beziend, was er volgens de rechtbank sprake van een nieuw vervaardigd goed. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft dit oordeel volledig bevestigd (ECLI:NL:GHSHE:2020:839). Sterker nog: het hof voegt hier aan toe dat de nog steeds bestaande herkenbaarheid als voormalig postgebouw onvoldoende is om niet te spreken over ‘in wezen nieuwbouw’.
Uit het bovenstaande volgt dus dat bij de WOZ-waardering van courante niet-woningen de omzetbelasting niet alleen relevant is bij echte nieuwbouw maar dit ook kan zijn na een ingrijpende verbouwing. Iets om rekening mee te houden in dit nieuwe WOZ-jaar!