De WOZ-objectafbakening in relatie tot de energiebelasting is regelmatig onderwerp van discussie. Meestal gaat het hierbij om de vraag of eigendommen ‘naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren’ en dus één complex vormen in de zin van de Wet WOZ. Op grond van het door de Hoge Raad geformuleerde criterium ‘organisatorische samenhang’ verkennen vooral belastingplichtigen de afbakeningsgrenzen omdat het vormen van een samenstel doorgaans fiscaal gunstig uitpakt (zie mijn artikelen op LinkedIn: ‘WOZ-objectafbakening en coronabeleid’ en ‘WOZ-objectafbakening en netbeheerder’).
Voor een nadere duiding van het criterium ‘organisatorische samenhang’ is ook de uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 16 juli 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:2264) interessant.
In deze procedure was in geschil de objectafbakening van 21 woningen in aanbouw (40% gereed) die bij X in eigendom en gebruik waren. De rechtbank oordeelde ambtshalve dat de objectafbakening onjuist was. De 21 objecten behoorden naar de omstandigheden beoordeeld op 1 januari 2018 bij elkaar. De reden hiervoor was dat al die objecten samen voor één organisatorisch doel werden aangewend: namelijk de transformatie tot 21 zelfstandige woningen die later verkocht zouden worden. Ook was niet gebleken dat zich vóór 1 januari 2018 al een kadastrale splitsing had voorgedaan. De rechtbank vernietigde de 21 waardebeschikkingen en de aanslagen OZB (ECLI:NL:RBOBR:2019:7478).
Het hof oordeelde dat de onroerende zaken op peildatum 1 januari 2018 juist niet naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar hoorden. De percelen (bouwkavels) waren op 1 januari 2018 landmeetkundig ingemeten en uitgezet. De in aanbouw zijnde onroerende zaken, die bestemd waren voor de verkoop, waren vanaf dat moment fysiek afgebakend en hoorden dan ook niet langer bij elkaar. Dat de kadastrale splitsing pas in de loop van 2018 volgde, was onvoldoende om anders te oordelen. Het bouwproject was immers gericht op de bouw van afzonderlijke koopwoningen. Daarmee werden deze (gedeelten van) eigendommen niet voor ‘één organisatorisch doel aangewend’. Tegen deze uitspraak is geen beroep in cassatie ingesteld.
Naar mijn oordeel een begrijpelijke en juiste uitspraak. De in aanbouw zijnde woningen zijn immers van het begin af aan bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Voor aanvullende motivering van dit oordeel kan men aansluiting zoeken bij de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 4 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1264). Dit hof kent voor de beantwoording van de vraag of objecten in aanbouw afzonderlijk zijn af te bakenen, betekenis toe aan het begin van een fysieke afscheiding. Uitgaande van de onderhavige casus mag hiervan met een voortgangspercentage van 40% (= alle ruwe verdiepingsvloeren gereed) vanuit worden gegaan.
Los van het vorenstaande kan ook niet zonder betekenis blijven dat een bouwaannemer (eigenaar/gebruiker) op geen enkele wijze wordt benadeeld. Sterker nog: door het vooruitlopen op de toekomstige WOZ-objectafbakening heeft de belanghebbende tijdens de bouw al op individueel woningniveau zicht of de gemeente de voortgangspercentages goed heeft ingeschat. Immers voor elk afzonderlijk WOZ-object kan een taxatieverslag worden opgevraagd. Volgens de model-taxatieverslag moet hierop het percentage gereed worden vermeld.
Tenslotte is deze uitspraak ook gunstig voor de gemeentelijke uitvoeringspraktijk omdat nu eenmaal afbakenen en registreren volstaat. Dit past bovendien binnen de doelstellingen van de Wet WOZ die de wetgever 25 jaar geleden voor ogen heeft gehad. Die doelstellingen zijn (nog steeds): doelmatigheid en lage perceptiekosten!