Op 31 januari 2020 deed de Hoge Raad een uitspraak over de verlenging van de levensduur bij de WOZ-waardering (ECLI:NL:HR:2020:169).
Uit deze uitspraak trekken nogal wat belastingplichtigen de conclusie dat verlenging van de levensduur alleen nog mogelijk is na bijvoorbeeld ingrijpende verbouwingen of renovaties aan de onroerende zaak. Zij maken bezwaar tegen de WOZ-waarden 2020 van onroerende zaken waarbij de levensduur is verlengd, met het argument dat bij de waardering (nog) geen rekening is gehouden met de uitspraak van de Hoge Raad.
Maar klopt deze uitleg van de uitspraak van de Hoge Raad wel?
Huidige praktijk
Het vraagstuk van de levensduurverlenging betreft de technische veroudering bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit speelt met name bij de waardering van incourante onroerende zaken, zoals schoolgebouwen, zorgcomplexen, sportcomplexen, crematoria, industriële complexen, tankterminals etc.
Is van dergelijke objecten op de waardepeildatum de oorspronkelijke ingeschatte levensduur (bijna) verstreken, dan zou na afschrijving volgens die levensduur enkel nog de restwaarde overblijven. Ook als het object nog normaal in gebruik is en dezelfde functie heeft en er ook geen concreet zicht is op bijvoorbeeld sloop van het gebouw. De huidige praktijk is dat in die situatie de levensduur vaak wordt verlengd. De WOZ-waarde valt daardoor hoger uit dan de restwaarde.
De taxatiewijzers van de VNG bevatten handvaten voor de periode van levensduurverlenging, waarbij onder andere betekenis toekomt aan het onderhoudsniveau. Gedachte hierbij is dat het uitvoeren van onderhoud de levensduur van het object verlengt.
Men spreekt van ‘verlenging’ van de levensduur, maar feitelijk gaat het om het opnieuw inschatten van de levensduur. Met de kennis op de waardepeildatum, maakt de taxateur een nieuwe inschatting van de (resterende) levensduur. Elke waardepeildatum opnieuw. Dit kan leiden tot aanpassing van de eerder gehanteerde levensduur, die kan zowel langer als korter worden gesteld. Deze heroverweging kan ook reden geven de restwaarde te wijzigen.
De jurisprudentie over dit onderwerp was tot 2020 weliswaar niet eenduidig maar gaf wel steun voor deze praktijk van verlenging van de levensduur, zonder daar al te zware eisen aan te stellen.
Uitspraak Hoge Raad
De uitspraak van de Hoge Raad van 31 januari 2020 betreft een sportcomplex waarbij levensduurverlenging is toegepast. Volgens het Hof Arnhem-Leeuwarden was dit gerechtvaardigd, omdat het niet de verwachting is dat het gebruik van het sportcomplex op korte termijn zal eindigen of wijzigen (ECLI:NL:GHARL:2019:5413).
Volgens de Hoge Raad kan een dergelijke levensduurverlenging echter geen automatisme zijn. In de parlementaire geschiedenis is namelijk geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Het uitgangspunt van het Hof dat de restwaarde van het object niet kan zijn bereikt omdat het nog als sportcomplex in gebruik is, is dan ook onjuist. De Hoge Raad verwijst de zaak.
Gevolgen uitspraak
Betekent dit dat levensduurverlenging in beginsel niet meer mogelijk is, tenzij er bijvoorbeeld sprake is van renovaties? Dat lijkt mij niet. Die conclusie volgt niet uit het hiervoor genoemde oordeel van de Hoge Raad. Levensduurverlenging kan weliswaar geen automatisme zijn, maar is nog steeds mogelijk. Niet valt in te zien waarom dat enkel bij renovaties het geval zal kunnen zijn.
Temeer omdat de Hoge Raad nog iets belangrijks toevoegt aan zijn oordeel. Volgens de Hoge Raad kan er aanleiding zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn. Dit oordeel geeft daarmee steun voor de huidige praktijk om op de waardepeildatum een nieuwe inschatting van de (resterende) levensduur te maken. En dus ook voor het hanteren van een langere levensduur dan tot dusver.
Onderbouwing resterende levensduur
De onderbouwing voor een langere levensduur kan een renovatie zijn, maar ook het onderhoudsniveau, een meerjarenonderhoudsplan, (beleids)plannen omtrent voortzetting van het gebruik, de levensduur van vergelijkbare objecten, de afwezigheid sloopplannen, de blijvende behoefte aan het object, de esthetische of architectonische waarde van het object etc. Uit de jurisprudentie die na de uitspraak van de Hoge Raad is verschenen, blijkt dat afhankelijk van die onderbouwing levensduurverlenging wel of niet mogelijk is.
Een mooi voorbeeld daarvan zijn de door het Hof Den Haag aanvaardbaar geachte langere levensduren van een crematorium (ECLI:NL:GHDHA:2020:863).
Het Hof stelt voorop dat de bepaling van de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw geschiedt naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Dit betekent volgens het Hof dat elk jaar opnieuw de parameters moeten worden bepaald aan de hand waarvan de correcties voor technische veroudering worden berekend. Tot die parameters behoren de resterende levensduren. Een aanpassing van die levensduur ten opzichte van de vorige waardepeildatum dient de heffingsambtenaar, bij betwisting daarvan, aannemelijk te maken.
Het Hof is van oordeel dat voor dit crematorium langere levensduren van ruwbouw, afbouw en installaties zijn gerechtvaardigd omdat:
- de gebouwde delen van de onroerende zaak worden onderhouden en normaal functioneren;
- door de vergrijzing van de Nederlandse bevolking de vraag naar begrafenissen en crematies op zijn minst tot 2055 zal blijven stijgen;
- dat juist met het oog daarop 5 jaar geleden opnieuw in de installaties van de onroerende zaak is geïnvesteerd;
- er om diezelfde reden geen plannen zijn voor de sloop en/of beëindiging van het huidige gebruik van de onroerende zaak.
Hieruit volgt naar het oordeel van het Hof dat de voorheen gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de technische levensduur inmiddels zijn achterhaald en er langere levensduren gelden.
Conclusie
Ook na de uitspraak van de Hoge Raad is verlenging van de levensduur nog steeds mogelijk. Elke waardepeildatum moet opnieuw worden bepaald wat de resterende levensduur is, waarbij allerlei aspecten een rol kunnen spelen. Dus niet alleen renovaties. Daarmee zijn beslist niet alle WOZ-waarden 2020 waarbij levensduurverlenging is toegepast, te hoog vastgesteld.
Paul van den Berg