WOZ-waardering en indexeringsperiode historische aanschafprijs: een kwestie van maatwerk!

Ingevolge art. 17 lid 3 Wet WOZ wordt voor bepaalde niet-woningen de WOZ-waarde bepaald op de vervangingswaarde. Het gaat hierbij meestal om objecten met een specifieke bouwaard, zoals industriële objecten. De bruto vervangingswaarde (hierna: BVW) is de veronderstelde herbouwwaarde op de waardepeildatum voor technische en functionele correctie, en vormt dus het vertrekpunt van de waardering.

Er zijn twee manieren om de BVW van een opstal vast te stellen:

• de reproductiemethode, die uitgaat van bekende prijzen, zoals die op de waardepeildatum voor de bouwkosten van onderhavige opstallen van toepassing zijn; of
• de retrospectieve methode, die uitgaat van de historische aanschafprijs, waarna deze door toepassing van een gehele of gedeeltelijke indexering wordt doorgerekend naar de waardepeildatum.

Bij die laatste methodiek wordt in procedures nog wel eens de vraag opgeworpen of indexering van de historische aanschafprijs over een lange periode wel tot een juiste BVW kan leiden. Het moge duidelijk zijn dat belanghebbenden in dergelijke discussies een lagere BVW bepleiten.

De discussie over de indexeringsperiode is niet nieuw en komt zowel in de VNG-Taxatiewijzers, Ten Have Taxatieleer Vastgoed als de jurisprudentie aanbod.

VNG-Taxatiewijzer en Ten Have
De VNG Taxatiewijzer Havengebonden objecten geeft aan dat voor objecten zoals gebouwen en infrastructuur ouder dan tien jaar, het best gekozen kan worden voor de reproductiemethode. Ten Have (Taxatieleer Vastgoed 1. 6e druk , blz. 375) hanteert hiervoor als vuistregel een periode van zeven jaar.

Voor gevallen waarin de vervangingswaarde niet of nauwelijks op basis van vergelijkbare marktgegevens kan worden vastgesteld, moet volgens de Taxatiewijzer de retrospectieve methode worden toegepast. Hierbij kan de historische aanschafprijs uit de vaste-activa-administratie worden afgeleid.

Het indexeren van de historische aanschafwaarde moet volgens de Taxatiewijzer overigens wel met beleid gebeuren. Toepassen van de retrospectieve methode mag immers niet leiden tot een andere BVW dan die welke bepaald is op basis van de reproductiemethode. Hoe ouder de opstallen, des te groter de verschillen in uitkomsten kunnen worden.

Om dit te voorkomen is in de eerste plaats de keuze van de index van belang. De ervaring leert dat - voor het indexeren van industriële objecten - de Webci-indexreeks of HICP (Europese geharmoniseerde methode HICP) goed voldoet.

Bij gebruik van de index geldt als vuistregel dat 100% met deze index wordt geïndexeerd. Hierbij moet worden aangetekend dat bij het indexeren van oude opstallen van deze vuistregel zou kunnen worden afgeweken, en wel in die zin dat niet geïndexeerd wordt met 100%, maar met een lager percentage.

Van deze indexeringsrichtlijn moet volgens de Taxatiewijzer ook worden afgeweken als blijkt dat de BVW op basis van de reproductiemethode afwijkt van die op basis van indexering. Uit een dergelijke toetsing aan de hand van de reproductiemethode kan blijken dat de gehanteerde indexering tot een te hoge of te lage BVW leidt.

Jurisprudentie
Ook in de jurisprudentie is de indexering van de historische kostprijs een aantal keren aan de orde geweest. Zo oordeelde Rechtbank Zeeland-West Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2014:2719) dat voor een concertzaal de indexeringsperiode van circa veertien jaar te lang was. Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2019:3725) oordeelde voor een gezinsvervangend tehuis dat indexering over twee jaar slechts bruikbaar was als indicatie van de BVW. Gerechtshof Arnhem (ECLI:NL:GHARN:2001:AB1622) gaf niet de voorkeur aan het toepassen van de retrospectieve methode met een indexering over vijftien jaar, omdat de historische kostprijs niet goed te achterhalen was. Een echte ‘lijn’ valt uit deze rechtspraak dus niet te destilleren. De procedures zijn daarvoor ook te casuïstisch van aard.

Conclusie
Voor het bepalen van de BVW kan men aansluiten bij de historische aanschafprijs waarbij achteraf naar de geldende waardepeildatum wordt geïndexeerd. Van belang is hierbij te kiezen voor een index die past bij de te waarderen onroerende zaak. Over de periode van indexering zijn zowel vanuit de literatuur als jurisprudentie geen vastomlijnde richtlijnen te geven. In sommige gevallen is een (deel)toets aan de reproductieve methode zeker aan te bevelen. Kortom: het bepalen van de BVW is en blijft maatwerk!